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| 簡単にいえば、マンション（1K）を購入しそのマンションを第三者（賃借人）に貸して家賃を取りながらマンションの支払いを家賃で補い、少ない負担で少しずつ借入れを減らしながら資産を作っていくという借家業です。 |
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まず、購入契約をしたら、ほとんどの方がローンを組みます。当然、住宅ローンですから30年程度の長期のローンを組みます。
現在は、低金利ということもあり月の支払いのほとんどは、家賃収入でまかなえます。ですから、所有者が負担する部分としては維持管理費、業者への委託料くらいのものです。後は、業者が賃貸運用から、毎年の確定申告を含めて全ての業務をサポートしてくれます。 |
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| マンション経営をやると、家賃という収益が発生します。当然、収益には税金がかかります。但し、家賃を取る為にかかった費用を必要経費として収入から引くことが出来ます。 |
魚屋さんが、魚を売って収入を得る為に仕入れに使う車や、ガソリン代、人件費等を収入から引いた残りが本当の利益となるのと同じでマンションの場合、維持管理費、委託料、支払いに含まれる利息、減価償却費などがあります。勘違いしてはいけないのは、これらの経費は、家賃でまかなっている支払いに含まれる金利と、目に見えない部分で減っていくマンションの価値、減価償却費がほとんどをしめるので全てを持ち主が実費負担するものではありません。サラリーマンの場合、通常ガラス張りの税制といわれるように、会社が勝手に税金を引いて申告をして、納税をし、余った分を年末調整で返しています。
ですから、仕事用でスーツを買っても、靴を買っても必要経費としては認めてくれません。全てが実費です。 |
しかし、マンション経営をすることにより確定申告をしなくてはいけなくなるので、その場合所得税法69条の損益通算を使い片方の赤字を他の黒字所得から引いていいという法律があります。これにより、マンション経営で出た赤字を給与所得から引くことになります。
例えば、マンション経営で年間100万円の不動産赤字が出た場合、1,000万円の所得の人であれば、900万円の所得の人と同じとみなされ、100万円分の税金が課税されなくなるということです。 |
| そうすると当然前納している税金が確定申告をすることによって、税金が還付されるわけです。マンション経営は、少ない資金で負担無く資産を作りながら、節税、ローンと同額の団体信用生命保険による保険代わり、先々の家賃収入を年金代わりにといった形で、考えていただけます。 |
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| 1.特選物件 エンクレスト天神東II 301号
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| ●専有面積 |
24.90m2（7.53坪） |
| ●価格 |
14,300,000円（消費税込み） |
| ●自己資金 |
2,200,000円（登記所費用約700,000円含） |
| ●借入金額 |
12,800,000円（提携ローン） |
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| 2.提携ローン 30年
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| 30年 [ 家賃利回 5.57％ ] |
| ●金利 |
2.712％ 変動（長プラ） |
| ●毎月返済額 |
▲57,348円（団信料込） |
| ●家賃 |
55,000円 |
| ●委託料 |
▲3,380円
5％賃貸管理（振込料含） |
| ●管理費 |
▲7,000円（含修繕積立金） |
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収支額：
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12,005円 （手出金額） |
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| 3.諸費用計算
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| ●諸費用 |
▲700,000円 |
登記、ローン諸費用 |
| ●管理費等 |
▲7,000円 |
月額 |
| ●賃貸管理費 |
▲2,750円 |
月額 |
| ●固都税 |
▲52,000円 |
固定資産、都市計画税（推定） |
| 自己資金 2,200,000円 に含む |
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| 4.節税メリット（概算）
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| 年収1,000万円、扶養（奥様、御子様2名（一般・特定各1人））の場合 |
| ●税金の還付額 |
| 初年度 |
2年目 |
| 所得税 152,900円 |
所得税 89,300円 |
| 住民税 138,720円 |
住民税 77,480円 |
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